30 ans d’Apsys – L’avenir appartient à ceux qui font des villes

Il y a trente ans jour pour jour, le 12 février 1996, je créais officiellement Apsys, avec l’envie de rêver en grand. En 2026, l’ambition est intacte, avec une année marquée par un foisonnement de projets hors du commun. Nous ne pouvions pas imaginer de meilleure façon de célébrer notre anniversaire que de rêver plus grand.

Cet été, direction la Pologne avec l’ouverture d’Hala Targowa à Gdańsk. Au cœur de la « perle de la Baltique », nous réhabilitons une halle du 19ème siècle – un petit bijou de brique, de verre et d’acier – qui sera sans nul doute une halle gastronomique jamais vue en Europe. En septembre ensuite, retour en région parisienne avec la remise des clés de la « Maison du Peuple » à Alain Ducasse. L’une des grandes stars mondiales de la gastronomie a choisi Apsys pour créer sa maison mère, vitrine de la cuisine française aux yeux du monde.

L’entreprise va doubler de taille dans les cinq prochaines années

Du côté des opérations en cours, les travaux commencent à Cœur Paris, l’ancien siège historique de l’AP-HP qui deviendra un ensemble mixte, bénéficiant d’une localisation mythique. Combien d’immeubles peuvent se targuer d’avoir comme voisins l’Hôtel de Ville, la Tour Saint-Jacques, la Seine et Notre-Dame de Paris ? Concomitamment, à Bordeaux, Canopia dévoile peu à peu sa silhouette. Sur quatre hectares, entre la Gare Saint-Jean et la Garonne, la grande percée haussmannienne se laisse deviner, autour de laquelle s’élèvent peu à peu les façades de pierre du futur quartier. Pour chacun de ces deux exemples, l’investissement s’élève à près d’un demi-milliard d’euros.

Hala Targowa, la future halle gastronomique emblématique de Gdańsk (Pologne). Ouverture à l’été 2026.

La liste des réalisations à venir est loin d’être exhaustive, puisqu’au rythme de croissance actuel, l’entreprise va doubler de taille dans les cinq prochaines années. Pour ceux qui ont connu Apsys à ses débuts, quand j’ai démarré l’activité avec six mois de trésorerie, la métamorphose est pour le moins spectaculaire. Comment tout cela a-t-il été possible ? On pourrait répondre par cette célèbre réplique du Guépard : « Il faut que tout change pour que rien ne change ». Si Apsys est devenu une success story qui n’a cessé de grandir, les fondamentaux demeurent, tels les quatre points cardinaux d’une boussole.

Quand le commerce arrive, la ville s’anime, la vie revient

Premier point cardinal, notre foi inébranlable dans le « super-pouvoir » du commerce. À la fin des années 1990 en Pologne, où commence l’aventure Apsys, je me souviens de mes premiers voyages à Wroclaw et à Łódź (respectivement quatrième et deuxième agglomération du pays), des villes exsangues, étouffées par des décennies de socialisme. Je me souviens surtout du souffle extraordinaire qu’ont apporté l’ouverture de Korona et de Manufaktura. Quand le commerce arrive, la ville s’anime, la vie revient. Ce constat était fondé du temps de mes parents et grands-parents commerçants et reste valable pour notre temps présent, voire encore plus pertinent. Dans notre époque du repli sur soi, il y a une nécessité vitale à recoudre le lien social. À notre échelle, nos sites y contribuent et nous avons cette conviction chez Apsys de faire œuvre utile en concevant des lieux qui font du lien.

En France, ce « super-pouvoir » régénérateur a fait ses preuves avec la métamorphose de zones urbaines autrefois inhospitalières. Je pourrais citer Muse à Metz, Steel à Saint-Etienne mais l’exemple le plus emblématique reste Beaugrenelle Paris, inauguré en 2013. Situé dans le 15ème arrondissement, à quelques centaines de mètres de la tour Eiffel, et où l’urbanisme sur dalle caractéristique du Front de Seine avait condamné le site à l’enclavement. Rares étaient les Parisiens – plus rares encore les touristes – qui s’y aventuraient. En ouvrant une percée commerçante entre la ville et la Seine et en créant une version contemporaine du « grand magasin » parisien, nous avons réveillé un quartier qui accueille désormais seize millions de visiteurs par an, quasiment trois fois plus que la tour Eiffel.

Révéler le génie des lieux

Deuxième point cardinal, la primauté de ce que nous appelons le génie des lieux. À Łódź, avec Manufaktura – qui accueille depuis 2006 plus de trois cent enseignes, trois musées, un hôtel, des cinémas, une Cité des enfants développée avec la Cité des Sciences à Paris, le tout sur deux cent mille mètres carrés – la réhabilitation de l’ancienne usine textile qui faisait autrefois la richesse de la cité n’a pas seulement revitalisé une friche et sublimé une superbe architecture de briques, elle est venue réparer la fierté blessée d’une ville qui a pu tourner la page de son déclin. C’était aussi un honneur de redonner vie à un emblème de l’histoire multiculturelle de Łódź, haut lieu de la communauté juive polonaise.

Le plus beau compliment que l’on puisse formuler sur nos projets est qu’ils s’effacent derrière le génie des lieux, pour mieux le révéler

Lors de l’ouverture, j’ai été bouleversé par une habitante qui m’a confié son émotion de voir un groupe étranger réhabiliter avec un tel souci du détail, soin et qualité, ce site industriel qui a marqué la vie locale. C’était tout simplement exceptionnel. À rebours de ce que l’on imagine de notre métier de bâtisseur, le plus beau compliment que l’on puisse formuler sur nos projets est qu’ils s’effacent derrière le génie des lieux, pour mieux le révéler.

Bâtir, c’est aussi ne pas bâtir, mais aménager et animer

Cette conviction a une autre implication directe. Puisque l’identité d’une ville se définit autant par ses rues, ses places et ses jardins, que par les bâtiments eux-mêmes, le soin porté à ce qui se trouve en dehors des immeubles est primordial. C’est notre troisième point cardinal. Construire, c’est aussi ne pas construire, mais aménager. Or les espaces extérieurs ont été trop souvent considérés comme de simples éléments décoratifs ou d’agrément, un supplément d’âme. Notre approche est diamétralement opposée, puisqu’ils sont l’âme du lieu. C’est ainsi que le public s’approprie un site, à fortiori quand nous l’animons avec des œuvres d’art et une programmation événementielle généreuse. Si le quartier attire largement pour lui-même, alors le succès économique de ce qui se trouve au sein de ses bâtiments sera au rendez-vous.

Après Manufaktura, bâti autour d’une place publique de trois hectares, c’est-à-dire plus que la cour Napoléon du Louvre, Canopia en sera l’illustration la plus aboutie avec la création de trois rues, deux placettes, un jardin, deux esplanades et un grand « cours » à la bordelaise qui débouche sur un parc public de deux hectares. Au total, six cents arbres seront plantés sur cet ensemble essentiellement piéton et feront du quartier un « îlot de fraîcheur », où il fera jusqu’à 12°C de moins lors de futurs étés caniculaires selon une étude scientifique menée avec The Climate Company. Une nécessité alors que Bordeaux aura le climat de Séville en 2050.

Cœur Paris, l’ancien siège historique de l’AP-HP transformé en « immeuble à mission » qui mêle bureaux, logements sociaux, commerces et activités de l’Économie Sociale et Solidaire. Ouverture en 2028.

L’avenir appartient à ceux qui font des villes

Cette attention spécifique pour le territoire rejoint notre ultime point cardinal, le plus important d’entre eux, celui qui indique le Nord. Chez Apsys, la vision urbaine l’emporte toujours sur les contraintes, qu’elles soient techniques ou financières.

À Korona à Wroclaw, le tout premier projet d’Apsys, le choix de l’emplacement idéal a impliqué le déménagement d’une entreprise logistique qui employait cinq mille personnes… dès l’origine, le ton est donné, impossible n’est pas Apsys ! À Beaugrenelle, c’est notre projet qui remporte le concours malgré un investissement de départ deux fois plus important que celui proposé par les concurrents. À Neyrpic près de Grenoble, alors que le Conseil d’État valide notre permis de construire en 2018 après des années de procédure, nous décidons de repartir d’une page blanche car les plans que nous avions nous-mêmes conçus en 2004 nous semblent dépassés. À Canopia nous faisons le choix de réduire les surfaces constructibles au-dessous de la limite autorisée pour permettre une meilleure harmonie avec le centre-ville historique. Les exemples sont légion de ces choix beaucoup plus coûteux à court terme qui s’avèrent gagnants à long terme, d’un point de vue urbain bien sûr et aussi d’un point de vue financier. Car seule la justesse du projet urbain est gage de résilience.

Les ensembliers urbains ont de beaux jours devant eux

Cette exigence du temps long découle de notre ADN d’entreprise familiale, car nous savons que la vraie valeur est celle qui traverse le temps. C’est ce qui nous a conduits, en 2014, à transformer notre modèle de promoteur en celui de foncière de développement puis en 2018 à endosser le rôle d’ensemblier urbain, qui regroupe les métiers d’aménageur, de développeur, d’investisseur et de gestionnaire. Autrement dit, nous acquérons des terrains, aménageons les rues, places et parcs, construisons les bâtiments, restons propriétaires, louons les espaces et animons le quartier grâce à une programmation artistique et événementielle foisonnante.  En maîtrisant toute la chaîne de valeur, nous faisons non seulement des choix de conception extrêmement mieux-disants – puisqu’on construit beaucoup mieux quand on construit pour soi ! – mais nous créons également les conditions d’une vie de quartier trépidante. Nous sommes d’ailleurs convaincus que ce modèle a vocation à se multiplier, tant il est vertueux pour la fabrique urbaine, pour l’entreprise, pour la collectivité comme pour les habitants. Les ensembliers urbains ont de beaux jours devant eux, l’avenir appartient à ceux qui font des villes.

À Bordeaux, le quartier Canopia et son Cours central planté. Une percée haussmannienne entre la Gare Saint-Jean et la Garonne. Ouverture en 2027

J’aurais tant aimé, en partageant ces quelques convictions, pouvoir citer nommément toutes celles et tous ceux qui ont participé à cette extraordinaire aventure humaine et entrepreneuriale. Mon cœur déborde de gratitude et si l’exercice ne permet pas de les remercier ici, qu’ils sachent ma reconnaissance profonde.

Reconnaissance et encouragements, car nos trente ans ne sont que le début de l’aventure. Dans les 30 prochaines années, sans jamais abandonner notre boussole, nous allons continuer à rêver plus grand.